Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie van een woning door een bouwkundige. Het rapport laat zien in welke staat het huis verkeert en geeft een inschatting van de kosten die je op termijn kunt verwachten. Voor kopers is dat waardevol, want de meeste mensen kopen maar een paar keer in hun leven een huis en kunnen zelf lastig beoordelen wat ze precies zien tijdens een bezichtiging.
Als koper heb je een onderzoeksplicht
Wie een huis koopt, wordt in grote lijnen geacht zelf onderzoek te doen naar de staat van de woning. De verkoper moet bekende gebreken melden, maar zichtbare gebreken die je zelf had kunnen opmerken, komen na de overdracht meestal voor jouw rekening. Ontdek je bijvoorbeeld pas na de sleuteloverdracht een versleten dak, dan draai je doorgaans zelf op voor het herstel.
Veel kopers laten daarom vóór het tekenen een Bouwkundige keuring uitvoeren door een onafhankelijk bureau. Zo weet je vooraf waar je aan begint en heb je een rapport in handen waarmee je kunt aantonen dat je je huiswerk hebt gedaan.
Wat de keurder tijdens de inspectie bekijkt
De keurder loopt door en om de woning en beoordeelt alles wat zichtbaar en bereikbaar is. Denk onder meer aan:
• Het dak en de dakbedekking, voor zover die zichtbaar zijn
• Gevels en voegwerk
• Kozijnen en schilderwerk
• De kruipruimte, als die toegankelijk is
• Zichtbare sporen van vocht in de woning
De bevindingen komen in een rapport, vaak met een indicatie van herstelkosten op korte en langere termijn. Dat overzicht helpt je om te bepalen of de vraagprijs redelijk is en welk onderhoud je de komende jaren kunt verwachten.
Wat buiten beeld blijft
Een bouwkundige keuring is niet-destructief: er gaan geen muren of vloeren open. Wat achter een wandafwerking of onder de grond zit, kan de keurder dus niet rechtstreeks beoordelen. Dat is geen tekortkoming van de keuring, maar een bewuste grens, want het huis is op dat moment nog niet van jou.
Wel kan de keurder signalen opmerken die om nader onderzoek vragen, zoals scheurvorming in de gevel of een muffe geur in de kruipruimte. In dat geval adviseert het rapport vervolgonderzoek, bijvoorbeeld een vochtonderzoek of een funderingsonderzoek. Een keuring geeft dus geen garantie dat er niets speelt, maar maakt wel zichtbaar waar je mogelijk dieper wilt laten kijken voordat je tekent.
De ontbindende voorwaarde in het koopcontract
Je kunt in de koopovereenkomst een voorbehoud van bouwkundige keuring laten opnemen. Blijkt uit het rapport dat de herstelkosten boven een afgesproken bedrag uitkomen, dan kun je zonder boete van de koop afzien. Spreek met je makelaar of de verkopende partij af binnen welke termijn de keuring plaatsvindt, zodat het rapport op tijd binnen is om die keuze te maken. Zonder dit voorbehoud zit je aan de koop vast, ook als de keuring achteraf tegenvalt.
Een onafhankelijk bureau kiezen
Kies een keurder zonder belang bij de verkoop. Een bureau dat losstaat van de makelaar of de verkoper heeft geen reden om gebreken kleiner voor te stellen dan ze zijn. Bouwkundige bureaus werken bovendien meestal regionaal, en dat heeft een voordeel: een keurder die de lokale bouwperiodes kent, weet waar hij op moet letten. Wie in de regio Amsterdam koopt, krijgt bijvoorbeeld vaak te maken met vooroorlogse woningen op houten funderingspalen. In dat gebied is onder andere Keuringsdienst voor Wonen actief; in andere regio's, zoals Brabant, vind je vergelijkbare onafhankelijke bureaus.
Zo zet je het rapport in bij je aankoop
Plan de keuring zo vroeg mogelijk in het aankoopproces. Teken je met een voorbehoud van bouwkundige keuring, dan heb je het rapport binnen de afgesproken termijn nodig om te kunnen beslissen. Bespreek de bevindingen daarna met je makelaar of adviseur: forse herstelkosten kunnen aanleiding zijn om opnieuw over de prijs te onderhandelen. En valt het rapport mee, dan gebruik je de kostenindicatie als basis voor je onderhoudsplanning van de komende jaren.